Si può vendere una casa popolare a Caserta? E quanto costa?
Capita spesso di raccogliere lamentele di proprietari, che pensando di vendere il proprio immobile a determinate condizioni economiche si ritrovano poi, a fatto compiuto, spesso con caparre già incassate e prima di poter procedere alla vendita, a dover far fronte a spese che ignoravano fino a quel momento di dover sostenere.
Il primo consiglio che mi sento di dare è quello di affidarsi a professionisti del settore, meglio se un Agente immobiliare Professionale, che possa così, preliminarmente alla messa in vendita della casa, e dopo un attento studio documentale, fare un quadro completo sia sotto il profilo urbanistico/catastale che in fatto di adempimenti a farsi e le eventuali spese da sostenere per una vendita in trasparenza e sicurezza.
Detto ciò, è opportuno premettere che solitamente le assegnazioni di Alloggi di Edilizia Economica e Popolare ex IACP, sono avvenute con riferimento a due Leggi e precisamente la L. 513/77 e L. 560/93 .
Entrando nello specifico delle stesse l’Art. 28 comma 9 L. 513/77 recita testualmente che “Per un periodo di tempo di 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l’intero prezzo, l’alloggio acquistato non può essere alienato a nessun titolo, mentre l’Art. 1 comma 20 della L. 560/93 recita invece “Gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, né può essere modificata la destinazione d’uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione.“
Per completezza d’informazioni, devo altresì indicare anche il comma 25 dell’art. 1 della L. 560/93 che recita: “Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell’articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l’acquirente dell’alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all’ente cedente un importo pari al 10% del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.”
Dalla lettura delle norme sopra riportate è assodato che il diritto di prelazione spetta agli ex IACP, sia che l’acquisto dell’immobile da parte dell’assegnatario sia avvenuto con riferimento alla L. 513/77 che con la L. 560/93, la differenza però, stando alla lettura delle norme, sembra essere sostanziale infatti nel caso in cui la compravendita sia stata regolata dalla L. 513/77 appare chiaro che gli ex IACP possano esercitare il proprio diritto di prelazione pagando un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, mentre invece la legge 560/93 non fissa il prezzo per l’esercizio del diritto di prelazione, per questo la giurisprudenza è d’accordo nel ritenere che questo sia pari al prezzo di vendita offerto dal nuovo acquirente, per cui nel caso in cui l’assegnatario volesse rivendere l’immobile (sempre trascorso il vincolo dei dieci anni), una volta ricevuta un’offerta di acquisto, dovrà dare comunicazione all’ente indicando prezzo e condizioni stabilite per la rivendita. Entro sessanta giorni l’ente dovrà rispondere, indicando se intende o meno esercitare il proprio diritto di prelazione. In caso di risposta negativa oppure trascorsi i sessanta giorni l’immobile potrà essere venduto liberamente, al prezzo ed alle condizioni indicate.
Questo è ciò che recitano le leggi sopra richiamate, ma cosa avviene invece nella pratica quotidiana?
Avviene invece che l’ente, evitando qualsiasi tipo di interpretazione delle norme di legge, ha inteso di monetizzare, sempre e comunque, il diritto di prelazione con il pagamento del 10%+iva per le assegnazioni avvenute fino al 2008 e con una percentuale che va dal 20% al 35% per le assegnazioni dal 2009 in avanti, tutto meglio specificato in una Legge Regionale del 2008.
Questa Legge dice:
che gli immobili non possono essere venduti per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto;
che decorsi i dieci anni gli assegnatari possono vendere ma devonono darne comunicazione all’ente che può, entro novanta giorni, esercitare il diritto di prelazione all’acquisto, per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato del 3% per ogni anno trascorso dalla stipula dell’atto di cessione e fino ad un massimo del 70%;
che il diritto di prelazione dell’ente, si estingue se il proprietario dell’alloggio versa all’ente cedente un importo pari alla somma della quota del 20% + iva del valore dell’alloggio calcolato sulla base degli estimi catastali e della quota variabile decrescente dal 15% all’1%, sempre + iva, sullo stesso valore, da individuare secondo l’anno di distanza rispetto alla scadenza dei dieci anni e per gli ulteriori quindici anni.
Non entro personalmente in un giudizio di merito ma credo che la monetizzazione, sempre e comunque, del diritto di prelazione possa far sorgere dubbi legittimi da parte di ignari proprietari costretti, per poter vendere, a pagare somme che in alcuni casi corrispondono a molte migliaia di euro.
Pertanto alla luce di quanto sopra il mio personale consiglio che rivolgo a tutti i proprietari di alloggi ex IACP, che abbiano intenzione di vendere la propria casa, di far fare tutte le opportune verifiche ad un professionista qualificato, o anche personalmente recandosi presso gli uffici di Caserta territorialmente competenti, così da avere un quadro completo delle somme ancora da pagare, che ripeto possono andare dal 10% al 35% + iva, e quelle che realmente incasseranno all’atto di una eventuale vendita, senza sorprese.
Pino Contestabile, Titolare – Amministratore presso Contestabile immobiliare Caserta, già Presidente Provinciale presso Fiaip – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali