Cosa devo fare prima di ristrutturare casa? Te lo dice la legge!

Cosa devo fare prima di ristrutturare casa. Te lo dice la legge
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Le ristrutturazioni edilizie tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria

Iniziare dei lavori senza prima aver provveduto agli adempimenti burocratici non va bene! Prima di iniziare bisogna informarsi su cosa è necessario fare, ovviamente per prima cosa viene il preventivo della ditta… a questo punto, dopo una sana pianificazione dei lavori, arriva il momento più temuto: la comunicazione al Comune. Ma quando è davvero necessaria? Quali sono i documenti da produrre? Quali gli atti da ricevere? Tutto questo lo scopriamo proprio ora!

La manutenzione straordinaria

Prima di iniziare i lavori di ristrutturazione all’interno di un’abitazione occorre distinguere alcune situazioni di fatto. Se i lavori da eseguire rientrano nella c.d. manutenzione ordinaria, il proprietario dell’appartamento non è tenuto a dare comunicazione al Comune e non è quindi necessario ottenere alcun nullaosta o presentare elaborati grafici. Ai sensi dell’art. 31 della Legge 457 del 1978, si definiscono opere di manutenzione ordinaria:

  • le opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici. Per esempio, sono opere ordinarie il rifacimento di pavimentazione e rivestimenti, la posa di tappezzerie, le tinteggiature e le controsoffittature in legno o cartongesso e la sostituzione di porte o finestre;
  • gli interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Ne sono un esempio i lavori di rifacimento di impianti idrici o caloriferi, l’adeguamento e messa a norma degli impianti elettrici, ecc.
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Tuttavia, sempre l’art. 31 della Legge 457 del 1978 definisce le opere di manutenzione straordinaria, cioè quelle che servono a:

  • rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
  • realizzare e integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché ciò avvenga senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità abitative (quindi immobiliari), né modifiche delle destinazioni d’uso.

Uno svariato numero di esempi ci aiuta a comprendere le opere che richiedono la comunicazione al Comune: erezione o abbattimento di muri divisori, apertura o chiusura di passaggi, riparazione del manto di copertura, rifacimento di vani e scale, ammodernamento di impianti comuni (questi ultimi tre esempi ricorrono spesso per le opere condominiali) e via discorrendo.

CIL, CILA e SCIA. Quale fa al caso mio?

Il proprietario dell’immobile deve presentare la Comunicazione di inizio attività (CIL) per le opere temporanee (da rimuovere entro 90 giorni), per le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, per l’installazione di pannelli solari e per la realizzazione di elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

La Comunicazione di inizio attività asservita (CILA) servirà invece per manutenzioni straordinarie, che non intervengono sulle parti strutturali degli edifici (ad esempio spostare tramezzi e aprire nuove porte), compresi frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari senza cambio di destinazione d’uso e volumetria e per tutte le modifiche interne sui fabbricati a esercizio d’impresa.

La Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) consente di iniziare i lavori senza necessità di attendere la scadenza di un un termine. La SCIA è prevista dall’art. 49, comma 4bis, del D.L. n. 78 del 2010, convertito in Legge n. 122 del 2010, che ha sostituito integralmente la disciplina della Dichiarazione di inizio attività (DIA) prevista dall’art. 19 della Legge 241 del 1990, con l’obiettivo di accelerare e semplificare le procedure burocratiche, accelerando – di conseguenza – l’inizio dei lavori. La norma richiede espressamente che alla SCIA siano allegate le attestazioni di tecnici abilitati (ingegneri, architetti), con elaborati progettuali necessari per consentire le verifiche da parte della pubblica amministrazione.

La Legge del 2010 ha lasciato in vigore la Super-DIA, che può essere usata per:

  • interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad elementi tecnici in tutto o in parte diversi;
  • interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati dai piani regolatori comunali e dagli accordi negoziali con precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
  • interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali.

Tenendo conto della competenza delle Regioni a normare la materia edilizia, quando si ha l’intenzione di intraprendere un lavoro edilizio è sempre bene informarsi sull’esistenza di leggi regionali che possano ammettere altri casi d’uso della Super-DIA.

È sempre bene ricordarsi di comunicare l’inizio dei lavori nei casi previsti onde evitare sanzioni amministrative e impossibilità di perfezionamento degli atti di alienazione immobiliare.