L’amministratore del condominio ha l’obbligo di indicare nell’avviso di convocazione l’ordine del giorno

Assemblea di condominio
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L’ordine del giorno rappresenta gli argomenti elencati da trattarsi durante l’assemblea condominiale su cui discutere ed eventualmente deliberare. L’obbligo deriva dalla disciplina codicistica della comunione (art. 1105 c.c.) e, più nello specifico, dall’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., che prescrive che l’avviso di convocazione, completo di specifica indicazione dell’ordine del giorno, dev’essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea.

Il contenuto dell’ordine del giorno può riguardare argomenti di interesse del condominio che vanno dalla valutazione dei preventivi di spesa peri il rifacimento delle facciate alla nomina o revoca dell’amministratore, fino alle eventuali azioni da intraprendere nei confronti di un condomino inadempiente

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Per l’assemblea ordinaria annuale l’art. 1135 c.c. dispone che in tale sede debbano prendersi le decisioni relative alla conferma dell’amministratore e alla sua retribuzione, all’approvazione del preventivo e della sua ripartizione, all’approvazione del rendiconto annuale e alle opere di manutenzione straordinaria. A questi temi, da affrontarsi necessariamente, possono ovviamente aggiungersene altri.

Quando l’amministratore lo ritiene opportuno o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio viene convocata l’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno proposte provenienti da tali soggetti.

Per consolidata giurisprudenza, la richiesta di due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio risulta vincolante anche quando non sia diretta all’indizione di una nuova assemblea, ma semplicemente all’integrazione dell’ordine del giorno di una riunione già convocata dall’amministratore.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando sia richiesta, anche da un solo condomino ‘(art. 1120 c.c., 2 comma,) nel caso di adozione di delibera riguardante le innovazioni previste dallo stesso articolo (impianti con fonti rinnovabili, antenne TV, parcheggi,  e quando sia diretta ad integrare l’o.d.g. i un’assemblea (ordinaria o straordinaria) già convocata.

L’amministratore può operare delle integrazioni all’ordine del giorno dell’assemblea, sempre che tale intervento sia effettuato nel rispetto del termine di 5 giorni fissato dall’art. 66 disp. att. c.c. altrimenti potrà sottoporre la questione direttamente in assemblea solo se siano presenti tutti i condomini, e questi saranno liberi di decidere se affrontare subito l’ulteriore argomento proposto o rimandarne la discussione a successiva assemblea.

Con la voce generica, denominata “varie ed eventuali” è possibile introdurre questioni marginali, o avanzare proposte e suggerimenti, oppure lasciar spazio a comunicazioni dell’amministratore.

Se viene presa una decisione su un argomento che non figurava nell’ordine del giorno al quarto comma dello stesso art. 66 disp. att. c.c., la delibera  può essere impugnata per l’annullamento, entro trenta giorni, dai condomini assenti e anche da quei condomini dissenzienti che abbiano fatto rilevare l’irregolarità della convocazione, laddove la stessa non conteneva l’indicazione espressa dell’ordine del giorno.

Per ulteriori approfondimenti: Studio Legale Civile & Penale Avv. Paolo Saracco