Le tabelle «non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio» (Cass. 9 agosto 2010 n. 18477). Esse sono strumento di funzionamento del condominio.
In quanto mero strumento di attestazione di un valore e non di creazione dello stesso e tra l’altro di un valore utile solamente ai fini del funzionamento del condominio, per la Cassazione l’approvazione delle tabelle millesimali non necessitava del consenso di tutti i condòmini.
L’art. 69 disp. att. c.c. statuisce che le tabelle millesimali possono essere revisionate a maggioranza e servono a specificare che quella data unità immobiliare ha uno specifico valore. Le Sezioni Unite con la sunnominata sentenza hanno stabilito che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1138 c.c., comma 2».
La riforma del condominio ha accolto, due anni dopo la sentenza delle Sezioni Unite, il principio in relazione alla modificazione delle tabelle millesimali. Per l’approvazione, almeno questa è l’indicazione della prima giurisprudenza arrivata dopo il 18 giugno 2013, resta valido quanto stabilito dagli ermellini.
L’art. 69 disp. att. c.c. dispone che le tabelle millesimali possono essere revisionate a maggioranza: quando risultano errate ed allorquando in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino ed il relativo costo secondo l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. In definitiva la revisione deliberabile dall’assemblea è quella che serve a rendere corrette le tabelle millesimali che, per le ragioni esposte, non rispecchino i reali valori proporzionali delle unità immobiliari. Se la tabella millesimale ha natura contrattuale la revisione a maggioranza delle tabelle millesimali è deliberabile.
Allorquando le tabelle sono errate o comunque non più attuali per le modificazioni sopraggiunte, si può richiedere anche all’Autorità Giudiziaria la loro revisione.- previo esperimento di un tentativo di mediazione –
Secondo l’art.69 disp. att. c.c., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore che a sua volta deve darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
Infine quando la modifica e revisione delle tabelle millesimali contrattuali avviene per ragioni differenti da quelle indicate dalla norma appena citata, esse devono essere approvate con il consenso di tutti i condòmini, poiché vanno considerate alla stregua di diverse convenzioni, cioè di patti per modificare le regole di ripartizione e non per renderle conformi alla legge.
Per ulteriori approfondimenti: Studio Legale Civile & Penale Avv. Paolo Saracco