Parcheggi esterni e proprietà di un’area scoperta limitrofa ad un condominio

Actio negatoria servitutis - Cassazione n. 31510/19, 3 dicembre 2019

In questo nuovo articolo ho voluto mettere in evidenza il caso in cui è tenuto a dimostrare di esercitare legittimamente il possesso sulla res  chi intende proporre l’actio negatoria servitutis in considerazione che  l’azione non può essere legittimamente proposta ove la questione abbia ad oggetto un’area a cui è permesso l’accesso da parte di una collettività indistinta di persone.

Tale azione definita negatoria all’art.949 del nostro Codice civile dispone che – il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno.

IL CASO GIURISPRUDENZIALE

Un Condominio veniva citato in giudizio da un confinante il quale chiedeva al Tribunale, affermando di essere proprietario di un’area adiacente al Condominio, che venisse accertato che i singoli condomini non avevano il diritto di utilizzare l’area quale parcheggio, con conseguente condanna del Condominio alla cessazione di ogni molestia e turbativa al godimento del bene.

Il Condominio, comparente in riconvenzionale, eccepiva il difetto di legittimazione attiva dell’attore, non avendo provato il suo diritto di proprietà sul suolo, ed eccepiva, altresì, il proprio difetto di legittimazione passiva; nel merito, eccepiva di avere comunque acquistato per usucapione la proprietà dell’area avendo i condomini utilizzato come parcheggio l’area sin dal 1965. L’esito del giudizio vide il rigetto della domanda per carenza di legittimazione attiva dell’attore confinante del condominio

Nel giudizio di Appello veniva riformata la sentenza di primo grado e dichiarata la legittimazione attorea mentre l’eccezione di usucapione veniva rigettata con la condanna del Condominio al rilascio dell’area di cui alla causa.

I supremi Giudici hanno ribadito che il soggetto che agisce in negatoria servitutis non ha l’onere di fornire la prova rigorosa della proprietà, (ciò si verifica invece nell’azione di rivendica), essendo sufficiente dimostrare di possedere il fondo in virtu’ di un titolo valido, deve però appunto dimostrare di possedere il bene e tale dimostrazione non si era riscontrata nella sentenza di appello bensì il contrario.

I giudici di secondo grado osservavano che l’area era liberamente accessibile, il che – non consentiva di attribuire il possesso a soggetti identificati o identificabili sempre come condomini del caseggiato, anziché a una collettività indistinta di persone –, affermazione che contrastava con il riconoscimento del possesso in capo al confinante ed attore del giudizio di negatoria.

In virtù di tale  accoglimento  si sono assorbite le censure relative al rigetto dell’eccezione di acquisto per usucapione dello spazio confinante da parte del Condominio, in riferimento agli articoli 2728 e 2729 c.c., ed anche in riferimento all’articolo 1117 c.c., che il giudice d’appello aveva erroneamente ritenuto, in primis la carenza di prova circa la condominialità da parte del Condominio, ed in secondo luogo che il confinante avesse comunque fornito prove sufficienti a superare la presunzione di tale condominialità. Il ricorso veniva accolto; per l’effetto, la pronuncia veniva cassata con rinvio.

Per ulteriori approfondimenti: Studio Legale Civile & Penale Avv. Paolo Saracco

 

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