Usucapione del posto auto condominiale

Usucapione del posto auto condominiale
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In assenza di opere idonee ad impedire l’uso dell’area adibita a parcheggi da parte degli effettivi proprietari non esiste usucapione

I parcheggi condominiali possono essere: di proprietà comune, di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, secondo quanto previsto dall’art. 1117 c.c. e o stabilito nel regolamento di condominio o nell’atto di acquisto dell’immobile.

La questione dei parcheggi in condominio è spesso fonte di contenziosi, anche e soprattutto con riferimento alla possibilità o meno di acquisirne la proprietà per usucapione.

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I posti auto possono essere di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, risultando la proprietà dai titoli di provenienza e dalla documentazione catastale ma generalmente vengono assegnati in uso esclusivo a ciascun proprietario delle singole unità immobiliari, dal regolamento condominiale o dal costruttore in fase di creazione del condominio, divenendo una pertinenza dell’immobile.

L’usucapione dei posti auto è ammissibile, purché sussistano determinate condizioni e recentemente il Tribunale di Firenze (con sentenza n. 278 del 31 gennaio 2023) in un caso di azione di rivendicazione proposta dai proprietari di posti auto in un complesso residenziale e relativa domanda riconvenzionale di usucapione da parte del convenuto.

L’oggetto della controversia riguardava un’area, adibita a posti auto di proprietà esclusiva di alcuni condòmini, sulla quale era stato ricavato uno spazio abusivo ad opera di un altro condomino il quale affermava di averne acquistato la proprietà per usucapione, per aver parcheggiato la propria auto per oltre 20 anni senza contestazioni.

Il Tribunale ha, pertanto, condiviso l’orientamento giurisprudenziale secondo cui “non può ravvisarsi usucapione, relativamente al parcheggio di autovetture, nell’ipotesi in cui ci si limiti all’uso di una striscia di terreno come parcheggio e spazio di manovra, non essendo tale condotta di per sé espressione di un’attività materiale incompatibile con l’altrui diritto di proprietà e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene. D’altra parte, l’utilizzo di un’area a scopo di parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza dal proprietario fondiario.

Pertanto, onde provare il possesso pacifico e ininterrotto ai fini dell’usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato proprio come suo proprietario, per esempio, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione idonee a impedirne l’uso al proprietario del fondo” (così Corte d’Appello Bolzano 2020/67).

Per ulteriori approfondimenti: Studio Legale Civile & Penale Avv. Paolo Saracco